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Nel caso di ipoteca e pignoramento per debiti di uno solo dei contitolari, l’esecuzione forzata è possibile previa divisione naturale dell’immobile, se possibile.

L’esecuzione forzata su un immobile in comproprietà tra più soggetti è possibile anche se ad essere debitore è solo uno dei contitolari. Ma la particolare situazione in cui si trova il bene richiede il rispetto di alcune condizioni.

Innanzitutto, bisogna fare delle precisazioni se il creditore è Equitalia. In tali casi, come ormai noto, il cosiddetto “Decreto del Fare” [1] ha reso impignorabile la prima casa. Ma a determinate condizioni. Vediamole in concreto.

1 | Quando il pignoramento di Equitalia sulla prima casa non è possibile

Il pignoramento di Equitalia sulla casa non è possibile solo se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

a) l’immobile deve essere adibito ad uso abitativo;

b) il debitore vi deve risiedere anagraficamente;

c) non si deve trattare di abitazioni di lusso o di categorie catastali A/8 e A19;

d) deve essere l’unico immobile posseduto dal debitore. Non rileva il fatto che il debitore possieda anche unità immobiliari pertinenziali all’abitazione principale.

In questi casi, Equitalia può solo iscrivere l’ipoteca (ma solo per debiti superiori a 20mila euro [2]), ma non può mai avviare un’esecuzione forzata. In pratica, può far annotare nei pubblici registri la propria garanzia, ma non le è consentito avviare il procedimento in tribunale per la vendita all’asta.

Tuttavia, se ad intraprendere il procedimento di esecuzione forzata è un altro creditore (per esempio la banca), Equitalia può intervenire e partecipare alla distribuzione del ricavato secondo il grado della propria ipoteca. Ma se il creditore procedente dovesse, per qualsiasi ragione, rinunciare alla procedura esecutiva in corso (per esempio, se il debitore estingue il debito con quest’ultimo), Equitalia, rimasta orami sola nel procedimento in tribunale, dovrà rinunciare all’esecuzione forzata.

2 | Quando il pignoramento di Equitalia è possibile

In tutti gli altri casi in cui non ricorrono le condizioni viste al precedente punto, Equitalia può procedere all’espropriazione immobiliare ma a tre condizioni:

a) il debito maturato dal contribuente deve essere superiore a 120 mila euro;

b) prima di avviare l’espropriazione deve essere stata iscritta l’ipoteca nei pubblici registri (circostanza che, per gli altri creditori non è necessaria) e, di tale iscrizione, deve essere stato dato preavviso al contribuente almeno 30 giorni prima;

c) devono essere trascorsi sei mesi dopo la data di iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha pagato.

3 | L’immobile è in comproprietà

La legge consente l’esecuzione forzata su un immobile in comproprietà (per esempio tra coniugi in comunione dei beni), tuttavia ciò non deve pregiudicare gli interessi dei contitolari non debitori. In buona sostanza, bisogna procedere a dividere, laddove possibile, il bene. Ecco dunque cosa succede in questi casi.

Il pignoramento viene notificato da parte di Equitalia anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice [3].

Il giudice, per prima cosa, verifica se è possibile vendere la quota “indivisa” del bene. Per esempio, in caso di due proprietari, il 50% “immateriale”, cioè non identificato su singole parti dell’immobile. Si tratta di un’ipotesi davvero rara, perché nessuno è disposto ad acquistare una quota di un bene non delimitata materialmente e, quindi, sulla quale non potrebbe mai esercitare nessun potere di esclusiva (e di esclusione degli altri contitolari).

Allora il giudice passa a verificare se l’immobile in comproprietà può essere facilmente diviso in natura. Si pensi, per esempio, a due piani di identico valore e metratura di un villino, da divedere tra due soggetti, titolari entrambi del 50% dell’immobile. Si provvederà, per esempio, a disporre due entrate diverse con servizi autonomi. In pratica, si separa la quota del debitore da quelle degli altri comproprietari. In questo caso, ad essere venduta all’asta non sarà più la quota indivisa e immateriale del debitore, ma una quota che esiste fisicamente, individuata dal giudice a seguito di separazione del bene immobile. In questo modo, si procede a mettere all’asta solo la parte dell’immobile separato.

In ogni caso, il codice prevede sempre che il tribunale debba favorire un eventuale accordo tra il creditore procedente e i contitolari dell’immobile [4].

Se la separazione in natura della quota non dovesse essere possibile, il giudice dell’esecuzione dovrà vendere all’asta l’intero bene e, all’esito dell’esecuzione forzata, dovrà suddividere il ricavato tra i comproprietari, in ragione delle rispettive quote.

A riguardo si segnala un precedente assai interessante. Il tribunale di Napoli [5] ha ritenuto che, se nonostante i ribassi del prezzo di asta, l’immobile non viene venduto per assenza di offerte, il giudice deve estinguere definitivamente il procedimento di esecuzione forzata quando il valore del bene pignorato è notevolmente superiore rispetto a quello ormai risultate dall’ultimo ribasso. Ciò perché una vendita a un prezzo eccessivamente più basso del valore effettivo pregiudicherebbe le ragioni del debitore e degli eventuali comproprietari