La riforma è in dirittura d’arrivo. Nel giro di poche settimane, il tormentato riassetto del catasto arriverà al traguardo. Martedì scorso il Senato ha dato il via libera al provvedimento. E a stretto giro la Camera mostrerà il disco verde finale. La revisione degli estimi è uno dei punti cardini della ampia delega fiscale e sta tenendo banco fra gli addetti ai lavori.

Nel passaggio dai «vani» ai «metri quadri»  e a valori di mercato per i proprietari di immobili potrebbe spuntare la fregatura. La rendita finale sarà  determinata da una formula matematica che metterà in relazione diversi fattori, dal valore di mercato alla posizione.  Ma se si allarga la base imponibile, cioè la rendita catastale aumenta, salgono di conseguenza le tasse da versare nelle casse pubbliche, a cominciare dalla Tasi (la nuova Imu). In alcuni casi c’è il rischio di una clamorosa stangata.

Il testo, per la verità, impone la cosiddetta «invarianza di gettito»: vale a dire che non dovrà aumentare, complessivamente, il prelievo tributario sul mattone. Per presidiare la rivoluzionaria trasformazione, la stessa riforma assegna un ruolo specifico fra le associazioni di categoria. Che si trasformeranno in veri e propri guardiani dei contribuenti. Il passaggio sarà gestito da commissioni e alcuni membri dovranno essere individuati fra le associazioni. Tuttavia, in queste ore, tra gli stessi enti  - che pure hanno difeso l’impalcatura della riforma nel corso dell’iter parlamentare – cresce la preoccupazione. Non sarà così agevole  tenere la macchina sotto controllo, sostengono gli addetti ai lavori: il monitoraggio andrà svolto a livello comunale e bisogna tenere sotto controllo, perciò, più di 8mila realtà territoriali. Molto dipenderà poi dai decreti attuativi che il governo di Enrico Letta dovrà varare entro sei mesi dall’ok definitivo di Montecitorio. Secondo gli esperti, i provvedimenti dell’esecutivo dovranno semplificare e chiarire alcuni aspetti della riforma del catasto che, a oggi, lasciano spazio a dubbi.

Le questioni da chiarire riguardano sia l’algoritmo applicato ai nuovi criteri i calcolo per la rendita catastale sia il meccanismo di controllo del gettito negli enti locali. Il punto di partenza per stabilire i nuovi parametri è il valore di mercato: secondo alcune tabelle pubblicate sul Sole24Ore, a Roma una abitazione principale potrebbe passare da un valore catastale di 112mila euro a un valore di mercato di 422mila euro, con un incremento del 274%; a Milano lo spread potrebbe  essere del 252% da 110mila euro a 390mila; un divario sostanzialmente analogo a quello di Torino (+252%) che avrebbe immobili con valore  catastale a 62mila euro e valore di mercato a 214mila euro. Aumenti dello stessi livello si osservano anche per abitazioni più piccole, come i monolocali, magari da affittare a studenti. Nelle grandi città si registrerebbero differenze decisamente più robuste rispetto a quelle rilevate in provincia, dove gli incrementi di valore sono generalmente inferiori al 100%. Ciò non toglie che l’operazione di taratura dei nuovi valori dovrà essere calibrata con cura per evitare di dare una mazzata ai proprietari di casa e il colpo di grazie al mercato immobiliare.

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